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标题 以高品质建设为核心 谋行业转型发展──许怀云副厅长在2017第七届内蒙古自治区房地产科学发展论坛上的讲话 发布日期 2017-04-12


以高品质建设为核心  谋行业转型发展

——许怀云副厅长在2017第七届内蒙古自治区房地产科学发展论坛上的讲话

(2017年4月9日)

 

同志们:

    2015以来,房地产市场发展经历了非常重要的时期,部分地区,特别是三、四线城市出现了较为明显的库存积压,对整个房地产市场乃至经济社会发展起到了较大影响和冲击。去年年底,中央经济工作会议再次明确房地产去库存作为“三去一降一补”主要工作内容之一,同时明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产业平稳持续健康发展。结合现阶段城市规划建设管理工作的实际,中共中央国务院印发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(中发〔2016〕6号),提出了城市规划建设管理的指导思想、原则、工作目标和具体措施,特别指出要发展新型建造方式,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。内蒙古自治区人民政府《关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》(内政发〔2016〕26号),提出了房地产去库存工作的具体措施。内蒙古自治区人民政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(内政办发〔2017〕4号),对培育和规范发展住房租赁市场提出了一系列要求。这些政策措施将全面指导我们住建系统各项工作有序推进,也将对新型城镇化建设,加大房地产去库存工作产生重要而积极的影响。感谢各位代表的重视和参与,论坛上,各位专家立足于时代前沿,讲授和探讨了行业新的发展理念和技术,非常符合我区发展实际,将有效推动全区住建系统工作的深入开展,希望各位与会代表认真消化学习。下面,我讲几点意见。

    一、充分认识新形势下,促进房地产业转型发展的必要性、紧迫性

    去年底的中央经济工作会议强调,2017年楼市要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落,促进房地产市场平稳健康发展。我区整体属于三四线城市,去库存成为稳定房地产市场的主导面,但去库存不是意味着要限制开发,而是要实现房地产供需平衡。一方面,城镇化还有较大拓展空间,推进新型城镇化是调整经济结构、推动转型发展,培育形成新的增长极的强力引擎。对于房地产行业而言,有力拉动房地产市场需求,是促进房地产市场健康发展的源头活水。大量居民自住和进城人员的购房是有效需求。另一方面,国家正在从土地、财政、金融、税收、立法等方面加大改革力度,一个完整、配套的长效机制的建立,一定能稳定市场预期,房地产市场不会出现大起大落。其实现在一些房子、写字楼卖不出去,不完全在于供给过剩,而主要是供需错位的原因,从我区的实际情况看,即使是库存最严重的地区,仍然有楼盘卖得很好,主要原因不外乎两个方面,一是房子质量和户型好,另一个是小区环境和配套设施完善。商品房屋之所以出现库存,从另一个侧面看是商品房的供给侧出现了问题。可以说,房地产业走入了调整转型的阵痛期,那些能够成功转型,提高品质,引领和适应消费者需求的房地产企业可以越走越好,反之则会被市场淘汰。

    新常态下,经济发展的动力由要素驱动、投资驱动转向创新驱动。这对房地产业发展提出了新的要求,我们知道,传统的房地产业发展模式已经越来越显现出诸多问题,一是依靠土地、资金等要素投入推动规模扩张,在市场调节失灵、政府调节存在缺位的情况下,三四线城市库存积压;二是我国建筑能耗在整个能源消耗中的占比达三分之一左右,建筑能耗高、资源浪费严重,对环境发展造成不可逆转的伤害;三是住宅产业化程度低、创新成果转化率低,需依赖大量劳动力,相对于现代化产业,生产模式落后,生产效率和质量偏低。这些问题的存在,必然要求房地产行业通过依靠创新驱动战略走转型发展道路,创新驱动与发展对属于传统行业的房地产业并不矛盾,习总书记指出:“创新必须落实到创造新的增长点上,把创新成果变成实实在在的产业活动”。也就是说,创新驱动和投资驱动是有机结合的统一体。创新包括体制创新、理念创新、科技创新、管理创新等许多方面,这几个方面都是房地产业转型发展需要进行创造和运用的,使之变为实实在在的产业活动,缔造健康长久的房地产发展模式。实现房地产业转型发展,我认为要把握好“三个问题”,一个是核心问题,一个是关键问题,一个是长远发展问题,即转型发展的核心问题在于提高住宅品质、发展住宅产业化,关键问题是要搞好市场分析研究,做到适销对路,长远发展问题就是要实现与信息化、工业化深度融合,打造行业新业态。

    二、重拾工匠精神,着力提升住宅品质,加快发展住宅产业现代化

    当前我们呼唤培育工匠精神,为什么要提工匠精神呢,我国是世界制造业大国,被称为“世界工厂”,但是我们的制造业大而不强,这是因为从短缺经济开始,我们的生产和消费观念可以用四个字来形容,就是“物美价廉”,我们追求快、追求最大利益,选择用最廉价的成本,通过山寨、低质量仿造占据市场,这种模式在过去非常行得通,追求高品质、精雕细琢的精神越来越不被重视,在房地产行业,过去只要盖了房子就能卖得出去,地方政府又能从中获利,使得房地产业一方面不断地扩张规模、重复建设,大批的拆迁、重建在全国各地火热的掀起,造成建筑寿命大大缩短,使用率低,浪费巨大,甚至很多历史文化建筑在这样简单粗暴的规模扩张下被毁掉了;另一方面,房屋品质远没有达到人们的预期,各种质量及管理问题层出不穷,建筑缺乏特色和文化内涵,造成城市特殊性逐渐消失,千城一面,走到哪里都是水泥森林。简单粗暴的发展模式已经出现了太多的问题,现在消费者的需求层次正在不断提升,市场竞争日益激烈,这个时候,我们只有重拾工匠精神,以工匠精神的高标准、严要求来提升住宅品质,加快发展住宅产业现代化,去追求精益求精高品质产品,盖出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子,才能赢得发展,否则只能在经济结构调整中被驱除出市场,这也是为什么说结构调整是挑战,更是机遇。盖高品质的房子,对房地产行业而言是回到了行业的根本,也是市场发展的必然要求。

    (一)住宅产业现代化是房地产转型发展的重要途径

    住宅产业现代化利用“设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、产品部品模数化、全过程管理信息化”来设计、建造、使用、管理和维护房屋,可以最大化的提升住宅品质,它不仅是对房地产行业的深刻变革,也是推动信息化与工业化深度融合、工业化和城镇化良好互动的有效途径,对转变房地产业发展方式、提高科技含量和生产效率、降低资源消耗和环境污染、提升群众居住质量和生活品质具有重要作用。住宅产业现代化的主要特点是将住宅规划、设计、部品部件生产、施工、管理和服务等环节联结为一个完整的体系,具有五大优势:一是做到了节能、节地、节水、节材,促进经济社会可持续发展;二是可带动新技术、新工艺、新材料、新设备的应用,大大提升建筑品质;三是实现了对科技创新成果的应用,使大众得以分享科技进步给住房质量带来的提升;四是影响全行业由劳动密集型向技术密集型逐步转变;五是可实现房地产开发企业轻装上阵,“走出去”发展。因此,用住宅产业现代化来促进房地产业转型升级,是我们的首要选择,也是行之有效的办法和手段。

    (二)以住宅全装修工作为突破口着力提升住宅品质

    实行住宅全装修是推进住宅产业现代化的重要切入点,是实现住宅产业现代化的必由之路。全装修住宅具有鲜明的产业化特征,它不但打破了陈旧的装修体制,更重要的是将住宅产业引向集约化建设的轨道,其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产,从而全面提升住宅装修的档次和品质。就交付的毛坯房而言,房屋建筑施工图设计与装修设计不能实现一体化设计,缺乏统筹考虑,业主在装修中需要大量拆改,据测算每户在住宅装修中因拆改形成的建筑垃圾都有3-5吨。这些建筑垃圾在生产环节已经造成大量碳排放,未得到有效使用就被拆下来,形成巨大的资源浪费和环境破坏。如果实行住宅全装修,通过一体化设计,统筹合理功能需求与空间布局,进行精细化设计,就会避免拆改,减少浪费。另外,实现住宅全装修,还能减少扰民、大幅降低装修成本、避免装修破坏造成结构安全隐患。

    当下,推动住宅全装修一是靠市场自身调节,二是靠政府鼓励引导。通过市场优质全装修项目的引领,让消费者看到提供给他们的全装修住宅具有质量优、价格宜、样式多的特点,自然就会摈弃旧的装修方式,去买品质上乘的全装修房,继而形成市场效应,促使更多的全装修项目落地,但推动住宅全装修依靠市场引领在目前还具有局限性,目前,我认为要让政府在推动住宅全装修交付成品房中起主导作用,强力推动,因为事关节能减排、绿色发展,企业追求的是经济效益的最大化,社会效益和环境效益要通过政府管理来实现,节能减排、绿色发展的住宅全装修当然是政府的职责,需要政府主导、引领市场发展。

    (三)大力推动发展装配式建筑

    装配式建筑是指用预制的构件在工地装配而成的建筑,这是我国建筑产业化发展的方向,装配式建筑的比例在欧美日本等发达国家占到70%以上。而建筑量占全世界50%的中国,这一比率仅为7%,装配式住宅技术门槛不高,生产成本较合理,在国家政策利好形势引导下,市场发展潜力巨大。中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确提出,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。国务院办公厅专门印发了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办发[2016]71号),提出具体工作目标和政策措施。为什么国家要大力推动装配式建筑,作为住宅产业化集中体现的装配化建筑,其自重要比传统建房自重减轻一半,因此地基也简化了,工厂预制好的建筑构件运来后,在现场工人们按图组装,工地上再也不会出现过去那种大规模和泥、抹灰、砌墙等湿作业了。在施工中进度快,可在短期内交使用,劳动力减少,交叉作业方便有序,每道工序都可以像设备安装那样检查精度,施工现场噪音小,散装物料减少,废物及废水排放很少,有利于环境保护,也降低了成本。

    装配式建筑主要包括装配式混凝土建筑、钢结构建筑和木结构建筑。“十三五”时期,我国将进一步完善和推广成熟适用的钢结构建筑,并在政府投资的项目中率先使用。目前我区正在发展包头市作为国家级的钢结构装配式建筑生产基地,钢结构建筑具有七大特点:一是节能,外墙有保温层,最大限度地降低冬季采暖和夏季空调的能耗;二是隔声,提高了墙体和门窗的密封功能,保温材料具有吸声功能,使室内有一个安静的环境;三是防火,使用不燃或难燃材料,防止火灾的蔓延或波及;四是抗震,大量使用轻质材料,降低建筑物重量,增加装配式的柔性连接;五是外观不求奢华,但立面清晰而有特色,长期使用不开裂、不变形、不褪色;六是为厨房、厕所配备各种卫生设施提供有利条件;七是为改建、增加新的电气设备或通讯设备创造可能性。我区的钢产量较大,价格也不高,完全可以在建筑市场上大量使用。

    (四)注重品牌建设

    成功的品牌创立,必然包含高品质的建设。当前,国家高度重视品牌建设工作。2015年底以来,国务院先后发布了《关于新形势下加快知识产权强国建设的若干意见》(国发〔2015〕71)、《关于发挥品牌引领作用,推动供需结构升级的意见》 (国办发〔2016〕44号) 、《关于印发消费品标准质量提升规划(2016—2020年)的通知》(国办发〔2016〕68号)等三个指导性文件,要求以品牌引领消费,创造新需求,增加新供给,满足群众更高层次的物质文化需求,鼓励各行各业走品牌发展之路。加强品牌建设是房地产业全面提高质量和升级换代的必然要求。房地产供给和需求结构已经发生了变化,老百姓更注重住房品质,讲究品牌消费,住房需求正在由简单的居住功能转向多层次、个性化、高品质需求。发挥品牌引领作用,促进住房有效供给,满足优质需求,既是贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念的必然要求,也是房地产行业由粗放型向集约型、由规模速度型向质量效益型转变,促进房地产全面提高质量和升级换代的重要举措。

    近年来,房地产业发展质量虽然有所提高,但企业品牌意识淡薄、综合素质差、创新能力不强、区域和城市发展不均衡等问题仍较为突出,一些中小城市的房地产和一些中小房企的项目,由于品牌弱、附加值低,出现销售困难,形成库存积压。即便在大城市,房地产销售也是大品牌好过小品牌,品牌企业胜过普通企业,企业和项目的争夺、资源的整合和合作,往往一锤定音的不是资金,而是品牌。做大做强品牌,不仅能增强消费信心,挖掘消费潜力,发挥住房需求对经济增长的拉动作用,还能提高企业竞争力,在缩小区域、城市分化,去库存、补短板方面,发挥难以替代的作用。要利用现代信息技术,提高产品设计能力,针对消费趋势和特点,开发高品质住宅。创造高品质的居住空间,拓展高质量的服务空间,推动住宅向更高层次发展,同时在住宅建设中体现科技、生态、人文的综合品牌含量,向老百姓提供智能舒适、健康愉悦的居住环境。还要在房地产新业态领域创建培育品牌影响力。当前,旅游休闲地产、科技园区地产、文化教育地产、老年医疗养老地产和特色小镇建设发展较快,尤其是大健康产业的兴起,给老百姓的衣食住行带来很大变化,但由于这些新业态发展时间短,开创性强,品牌的初创和培育非常重要。发挥大型房地产企业的品牌输出作用,通过品牌输出共建品牌项目。

    三、紧随时代发展,瞄准需求定位,补足市场研究课题

    刚开始提到,现在之所以造成房地产库存积压,很大一部分原因是在建设项目时,企业对市场需求的认识不到位,盲目建设。应该说引领和迎合消费者的需求,是房地产发展的永恒命题。为什么在同样一座城市,有的楼盘门庭若市,有的却门可罗雀,我认为对住房的刚性需求和改善性需求在社会上是充足的,需求是有,但是将需求变为购买,这需要对市场的精准把握。

    一要辨识购房群体呈现的几类分化趋势。
    一是改善性需求旺盛,随着居民收入的快速增长,中高消费人群的不断增多,加上国家计划生育政策的放宽,居民对住宅的改善性需求旺盛,改善需求不单纯是基于住宅面积的扩大,更多是对住宅品质及配套服务的更高要求。
    二是新市民队伍逐渐壮大,随着新型城镇化发展战略的深入实施,户籍人口城镇化率将不断提升,在政府一系列就业、落户、购房优惠政策的吸引下,大批农民工被吸引进城,从而带动起新的购房和租房消费。
    三是人口快速老龄化。我国已进入了老龄化社会,成为世界老龄人口最多的国家,传统的养老模式已不能适应新的发展现实,中老年人医疗、保健等的住房特殊需求已经不容忽视,发展养老地产、建设适老住宅成为趋势所在。

    二要研究购房者对住宅性能品质需求的演进趋势。当今,消费者对住房需求呈现出多样化、高端化、服务化的演进趋势。
    一是对住宅品质的高要求。随着人民生活水平的整体提升,住房品质越来越受到重视,新时期,绿色建筑、全装修住宅,装配式建筑,已经成为高品质住宅的代名词。
    二是更加看重住宅的配套设施建设。社会上流行说法,选房子主要看三点,孩子要方便上学,老婆要方便逛商场,老爸老妈要方便就医看病,说的就是配套基础设施建设的问题,完善的配套设施和便利的交通是老百姓对住宅环境的最基本要求。
    三是对社区和物业的服务功能更为看重。居民对社区服务和物业服务重视程度进一步提高,社区、物业服务是住宅消费在服务方面的延伸,已经成为老百姓不可或缺的基本消费需求。

    三要认识到精准定位市场需求的重要性。最大限度的消除由于供需信息不对称,盲目建设造成的巨大浪费,最关键的就是要对市场有一个精准的定位。要满足市场需求就要根据不同类型的消费者有重点的来建设项目,例如针对新市民和新就业的大学生,我们要选择建小平米房屋,对改善性需求的,在住宅品质和文化品位上多下功夫,针对老年群体要在社区的医疗服务、健身设施和绿化上多侧重一些,在住宅的适老功能上多考虑一些,而为满足消费者的个性化、多样化需求,要考虑在单体楼建设中复合多种户型结构。精准的市场定位将在今后变得越来越重要,现在住宅产业化逐步替代传统的房地产业,建筑生产周期将大大缩短,建筑可以以更短的时间去满足市场需求和及时的进行调整,互联网技术可以为掌握消费者的有效需求提供信息支撑,大数据时代也为分析海量信息提供了便捷,有了明晰的定位,又予之工匠精神的建设,加之投入企业独到的建设理念和文化品位,将最大限度减少供需不对称下的资源浪费,促使企业集约高效发展。

    四、依靠创新驱动,实现与信息化、工业化的深度融合,  着力创新业态和产业模式

    实现产业长远发展不能光停留在被动的掌握和满足消费者的现有需求,更重要的是去引领时代的发展,创造和发展新的需求。坚持创新驱动,要秉承“苟日新、又日新、日日新”的古训,不能光喊创新口号,而要时时处处去思考去探索,在制度上、在管理上、在具体建设上、在营销上,整个房地产行业无处不需要创新,也无处不可创新,只有我们房地产整个行业树立起改革创新的理念,锻造精雕细琢的工匠品质,才能打造更加健康更可持续的房地产市场,才能把握住未来的发展方向:

    一是要主动适应信息化、工业化发展。今年的全国人大会议上,首次将“数字经济”写进了政府工作报告,促进数字经济加快成长,让企业广泛受益、群众普遍受惠。“数字经济”与“互联网+”概念一脉相承,又更进了一个层次。“互联网+”强调的是连接,“数字经济”强调的是连接之后,有产出、有效益。目前以信息技术为核心的新一轮科技革命正在我国兴起,互联网极大的改变了人们的沟通和生活方式,互联网的创新成果正在与经济社会的方方面面融合,我们所熟知的很多传统产业都被互联网影响着,现在若不去主动适应信息化,适应数字化经济时代的逼近,就会失去发展先机甚至丢掉阵地。国务院《关于深化制造业与互联网融合发展的指导意见》,将互联网与各制造业的融合提升到非常重要的战略高度。房地产行业要在与互联网的融合中实现转型,互联网在房地产行业的应用可以渗透到各个环节,从设计、生产、装修到社区服务等所有环节,助力房地产行业找市场、找定位、找资金、找客户、找人才、找合作,支持房地产行业创新产品与服务,优化流程和管理,增强智能服务。另一方面,住房建设必须走新型工业化道路,实现住宅产业现代化,逐步以现代工厂化生产取代劳动密集型的生产方式,像造汽车那样造房子,达到工业化的标准,工业化的效率,工业化的精细,工业化的质量。现在不是想不想改变传统的生产方式,而是现代工业化浪潮已经把它推到了由建造变为制造的阶段。

    二是要积极探索创新业态模式。积极探索房地产+的新业态模式,产业间的融合发展是一种大趋势,现在产业的界别界限更模糊,产业的交叉发展、融合发展比比皆是,跨界发展的好处是可以整合资源优势,拓宽市场范围,达到产业间的互相促进,和最大限度的满足消费者多样化需求。在房地产行业,房地产+的模式也逐渐在发展起来,我们国内已有不少以复合地产、跨界地产为主的体验式商业地产,还有乡村旅游地产、休闲观光地产、生态宜居住区、老年健康住区,逐渐被市场看好。未来,房地产+长租公寓,房地产+众创空间,房地产+智能家居、物联网这些新模式,将会不断涌现。

    近年来,由于受到经济下行影响和电商快速发展冲击,我区商业用房需求不足,销售情况低迷,致使非住宅商品库存居高不下。针对非住宅商品房库存问题,我厅正在起草《关于统筹做好非住宅商品房去库存与开展城市“双修” 完善公共服务供给的指导意见》。在推进以人为核心的新型城镇化过程中,作为城市重要功能的科教、医疗、养老、文化、体育、健康、度假、物流等服务业态相配套的公共服务设施极其欠缺,通过开展城市“双修”(城市修补、生态修复),引导过剩非住宅商品房向新兴业态转型,成为既促进城市良性健康发展,又有效化解非住宅商品房库存的一项“双赢工程”。我们将积极推动,制定有效措施,鼓励有条件的非住宅商品房通过改造等方式融入文化、休闲、体育、娱乐、自然景观等元素,调整为教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务用房,鼓励和推进将存量非住宅商品房转型发展为企业总部、科技企业孵化器、“互联网+”电商用房、“创客空间”、商务居住复合式地产、高层次人才公寓、旅游休闲、医养结合、候鸟式养老等新型产业用房,鼓励支持企业和个人利用存量非住宅商品房发展旅游分时度假宾馆、社区养老、月子中心等。

    三是积极培育和发展住房租赁市场。实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,也是实现居民住有所居的重要途径。自治区政府办公厅于20今年1月正式下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(内政办发〔2017〕4号),提出通过建立房屋租赁信息服务平台、培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度等多渠道培育和发展住房租赁市场的意见,将对全区的住房租赁市场培育和发展起到积极的推动作用。

    从构建多层次住房体系的角度来看,住房租赁市场有很大发展空间。从长远看,通过逐步使消费者去除“重售轻租”的观念,向很多的发达国家一样,引导更多的人以房屋租赁方式解决居住问题。政府部门要在推动租赁市场发展中发挥重要的推动力,一是支持房地产企业从商品房销售向售租并举模式转变,同时鼓励投资者购买库存的空置房,可以用于租赁,也可以改造为养老、体育、物流等设施,盘活更多沉淀的房地产库存。二是多进行这方面的宣传,引导消费者把一次性的住房购买,变成分时期、分时段、分年龄的合理投资。三是要加强房屋租赁信息服务平台建设。依托全区房地产管理信息系统,建立本地区的房屋租赁信息政府服务平台,为出租人和承租人提供高效、准确、便捷、安全的信息服务。

    四要进一步延伸房地产社区服务、做强做大物业服务业。社区和物业服务的完善是房地产的“最后一公里”,如何打造优质的居住和家庭生活服务,提高物业服务、探索社区物流、社区超市、社区医疗与商圈服务,对企业的长远发展和吸引消费者而言是一项非常重要的内容,下一步可利用互联网技术逐步将健康医疗、幼儿教育、生活服务引入家庭;提供购物、餐饮、维修、中介、配送、缴费等网上服务;做好护理看护、健康管理、康复照料等居家养老服务;利用智能安保技术提高社区安全。以上这些都是社区、物业服务横向面上的扩展,我们买手机,买电器、家具都有在时间上的质保承诺,但是房子这样的大宗购物,却鲜有开发企业给过购房者房屋质量和给予相关服务在时间上的保证,这个短板还是应该要补上的,要为消费者免除购买前的后顾之忧。

    今天,我想说的是,实现房地产业的转型发展,还要看我们作为政府部门能不能勇于作为,敢于担当,最大限度的发挥自己的职能作用,为企业的转型发展提供支持、破除障碍,还要看你们作为企业,能不能深挖潜力、放远目光,诚实守信,着力于品质建设,精雕细琢的打造好每一个项目。

    同志们,结构调整必然会有阵痛,转型发展也难免做出牺牲。为了经济社会的绿色、健康、永续发展,我们决不能缺少自我革新的气魄,更不能畏惧付出,当然,实现住宅产业现代化投入的成本暂时会高一些,接纳新技术、新材料、新产品、新工艺所耗费的精力会多一些,建设高品质的精装房验收交工会延迟一些,但只有在眼前利益上多做减法,才能为我们赢得长久发展增加筹码,转型已经不是未来,是时代发展到今天已经放在我们手中的必答卷,逆水行舟不进则退,慢进也是退。让我们奋起作为,依靠转型发展,重拾工匠精神,将祖国北疆这道风景线打造的更加亮丽吧!

    谢谢大家!

 

 

 

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